Kebutuhan
tempat tinggal terus meningkat dimana ketersediaan lahan belum mampu
memenuhinya. Potret itulah yang nyata terjadi di kota-kota besar, wilayah dimana
jumlah penduduk yang semakin padat namun harus ‘berebut’ lahan dengan bangunan
komersial hingga pembangunan fasilitas atas nama kepentingan umum.
Solusi yang
coba ditawarkan adalah menetap di wilayah penyangga kota dengan jaminan harga tanah
dan rumah yang lebih murah serta dukungan akses transportasi. Sayangnya, tak semua
menyambut baik atau melihat itu sebagai jalan keluar. Sebagian tetap rela
tinggal dengan menyewa unit apartemen, namun tetap ada sebagian lainnya yang akhirnya
memilih wilayah penyangga kota dan membeli properti disana untuk tempat tinggalnya.
Mereka yang
tinggal dengan menyewa unit apartemen di daerah perkotaan, mesti merogoh ongkos
sewa tahunan yang biasanya terus mengalami kenaikan. Kondisi yang sama sebetulnya
juga dialami oleh mereka yang tinggal di deerah penyangga kota. Setiap bulan,
mereka membayar cicilan yang terkadang naik pada tahun tertentu lantaran
kenikan suku bunga. Hanya saja, ada peluang ‘untung’ beberapa waktu kemudian
buat mereka yang punya properti di daerah penyangga.
Lantas,
‘keuntungan’ apa sih yang sebetulnya dimaksud?
“The only time to buy these is on a day with no ‘y’ in it,” demikian kata Warren Buffett.
Petuah dari salah satu orang
terkaya di dunia, mestinya bisa menjadi inspirasi. Waktu yang tepat memiliki
sebuah rumah adalah saat ini, sekarang juga. Waktu dimana orang-orang belum
berminat itulah yang dimaksud dengan ‘keuntungan’. Selain karena ditawarkan
dengan harga yang relatif lebih murah, biasanya akan ada peluang untung yang tak
terduga lainnya.
Salah satunya
adalah di Maja, Lebak Banten. Kembali menekankan pernyataan Warren tadi, kondisi
harga tanah yang masih terjangkau di Maja agaknya menjadi pertimbangan buat segera
mengambil kesempatan memiliki tanah di kota baru publik ini. Dilansir dari Kontan.Co.Id,
belakangan harga rata-rata tanah di Maja berada di kisaran Rp 3,9 juta per
meter perseginya.
 |
| Foto: Facebook Citra Maja Raya |
Ambil
contoh misalnya, sewaktu mengunjungi kantor Marketing Citra Maja Raya, salah
satu pengembang besar perumahan di Maja sekira April 2016 kemarin, harga tanah
dan bangunan yang ditawarkan untuk rumah tipe 22/60 (Rumah Sederhana/RS) Rp 143
juta. Dalam selebaran (flyer), harga
rumah tipe RE ukuran 36/72 dan 45/90 dipasarkan dengan harga Rp 289 juta dan Rp
350 juta. Harga tersebut berlaku sejak April 2016.
Dilansir
dari artikel lainnya di Kontan.Co.Id,
Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch, Ali Tranghanda menyebutkan bahwa
rata-rata kenaikan harga tanah di Maja berkisar antara 5% sampai 10% per
tahunnya. Menurutnya, hal itu akan semakin meningkat apabila pengembang besar
sudah menjalankan proyeknya. Bila diasumsikan, kenaikan harga tanah per tahunnya
bisa terkerek hingga 15%.
"Maja
butuh waktu lima sampai 10 tahun untuk menjadi kota industri, setelah menjadi
kota industri maka properti akan terpacu dan kawasan hunian baru akan
tumbuh," begitu kata Ali.
 |
| Perkembangan pembangunan Citra Maja Raya 2016. Foto: Facebook Citra Maja Raya |
 |
| Gerbang Utama Citra Maja Raya (dari atas). Foto: Facebook Citra Maja Raya |
 |
| Progress Fly Over dari gerbang utama menuju pemukiman diatas rel kereta api. Foto: Facebook Citra Maja Raya |
 |
| Progress pembangunan rumah tipe RE. Foto: Facebook Citra Maja Raya |
Belakangan,
dari situs citramaja.com, diumumkan penjualan tahap
II untuk areal baru seluas 300 Hektar sudah mengalami perubahan harga. Tanpa
perlu tunggu genap setahun, harga tanah bangunan untuk RS dipasarkan diharga Rp
149 juta. Kenaikan harga sekitar Rp 6 juta rupiah dalam waktu kurang dari satu
tahun, tepatnya delapan bulan menjadi titik awal prospek cerah daerah Maja ini.
 |
| Foto: Facebook Citra Maja Raya |
Peluang
yang bisa dilirik dari area pengembangan kota baru publik Maja adalah letaknya berada
pada wilayah administrasi yang berbeda namun potensial, yakni, Tangerang, Bogor,
dan Lebak itu sendiri. Jelasnya, luas area Maja secara keseluruhan mencapai
10.900 Hektar dengan rincian Kecamatan Maja di Kabupaten Lebak seluas 5.250
Hektar, Kecamatan Cisoka dan Tigaraksa di Kabupaten Tangerang seluas 2.650
Hektar, dan Kecamatan Tenjo di Kabupaten Bogor seluas 3.000 Hektar.
Selain
itu, prospek cerah lain yang bisa semakin menguntungkan adalah para pengembang
(developer) yang sudah berkomitmen
membesarkan kota baru publik Maja ini bersama-sama. Raksasa properti tanah air
seakan sudah bisa ‘meramalkan kejayaan’ daerah yang boleh dikatakan saat ini
masih dipandang sebelah mata kebanyakan orang. Tak masalah, sampai mereka
benar-benar tahu kalau ada belasan pengembang sudah mengantongi izin konsesi
baik pengusaan maupun pengembangan lahan.
Digarap
lebih dari 17 pengembang, hingga pengembang sekelas Agung Podomoro, Hanson,
Kalbe Group, dan tentunya Ciputra Group sendiri semakin memperjelas kemana arah
‘kail pancing’ pengembangan kota baru publik Maja nantinya akan tertuju. Ambil
contoh dari proyek Ciputra Group sebelumnya, Citra Raya yang kebetulan masih
berada di satu kawasan yang berdekatan.
Proyek
Citra Raya dimulai dibangun tahun 1994 dan dalam perjalanannya di tahun ke-22,
areal ratusan hektar itu sudah menjadi ‘kota mandiri’ sendiri yang membuat
warga yang tinggal disana nyaman lantaran sudah bisa memenuhi kebutuhan sehari-harinya
tanpa perlu keluar dari pintu gerbang utama komplek tersebut. Bagaimana dengan
Citra Maja Raya yang total areal pengembangannya mencapai 2.000 Hektar? Tentu
bisa dibayangkan…
 |
| Master Plan Citra Maja Raya. Foto: www.citramaja.com |
Untuk
diketahui, sejumlah developer termasuk Ciputra Group telah menandatangani nota
kesepahaman (Memorandum of Understanding/MoU)
pada 27 Juni 2016 silam untuk terlibat dalam pengembangan kota baru publik Maja.
Pemerintah dan pengembang berkolaborasi membangun dan mengembangkan Maja yang
merupakan satu dari program pembangunan 10 kota baru publik sesuai Rencana
Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) 2015-2019.
Selain
itu, kota baru publik Maja sendiri merupakan satu dari wilayah yang
diprioritaskan karena posisinya yang berada diantara dua Wilayah Pengembangan
Strategis (WPS), yakni WPS 7 yang meliputi Jakarta – Bogor – Ciawi – Sukabumi
dan WPS 9 yang meliputi Tanjung Lesung – Sukabumi – Pangandaran – Cilacap. Pengembangan
Maja ini juga menjadi program nawacita ketiga presiden Joko Widodo yakni
“Membangun Indonesia dari Pinggiran dengan Memperkuat Daerah-Daerah dan Desa
dalam Kerangka Negara Kesatuan Republik Indonesia (NKRI)”.
Sebagaimana
diwartakan Tempo.Co,
dalam MoU yang disepakati itu, pemerintah dan pengembang punya tugas masing-masing.
Pemerintah dalam hal ini Kementerian Pekerjaan Umum dan Pembangunan Perumahan (PUPR)
wajib membuat rencana induk (masterplan)
kota baru publik Maja, pembangunan, dan peningkatan infrastruktur jalan serta
jembatan akses ke Maja. Pemerintah juga yang melakukan pengadaan tanah untuk
kepentingan pembangunan akses jalan tersebut.
Karena
letaknya yang bersilangan dengan sejumlah daerah adminsitrasi lain, maka
Pemprov Jawa Barat dan Pemprov Banten juga punya kewajiban melakukan penetapan
lokasi ruas jalan akses Maja. Sementara, Pemkab Bogor, Pemkab Lebak, dan Pemkab
Tangerang serta Pemkot Tangerang Selatan melakukan koordinasi pengadaan tanah
jalan akses Maja dan fasilitas perizinan pengembangan kota baru publik Maja.
Jauh
sebelum itu, pengembangan Maja sempat pernah digarap jauh sebelumnya. Masih
dari sumber Tempo.Co, pengembangan kota baru publik Maja punya kronologi yang
cukup panjang yakni sejak tahun 1994. Saat tahun itu dimulai inisiasi
pembangunan perumahan oleh pengembang sebagai kota satelit penyangga Jakarta.
Sayangya, tahun 1998 terjadi krisis ekonomi sehingga pembangunan tersebut
mandek.
“Kemudian
pada tahun 2006, pengembangan Kota Baru Publik Maja masuk lagi agenda nasional
dalam rapat kabinet,” ujar Kepala Bidang Pengembangan Infrastruktur Kota Besar
dan Kota Baru Pusat Pengembangan Kawasan Perkotaan BPIW Kementerian PUPR,
Manggas Rudy Siahaan sebagaimana dikutip Tempo.Co.
Singkatnya,
sekira tahun 2009 lahir Surat Keputusan (SK) Menpera No. 51/KPTS/M/2008 tentang
Tim Kerja Fasilitasi Pengembangan Kembali Kota Kekerabatan Maja dan tahun 2011
dilakukan kembali studi kawasan dalam rangka evaluasi pengembangan kota
kekerabatan Maja.
Lalu,
bagaimana soal aksesnya?
Pertanyaan
yang selalu muncul sebelum calon konsumen menentukan pilihannya memilih sebuah properti.
Komitmen pembangunan kota baru publik Maja dari pemerintah serta sejumlah
pengembang diikuti dengan pembangunan infrastruktur, salah satunya moda
tranportasi.
Baik transportasi
darat via jalan tol atau akses darat
lainya sudah dibuat dalam peta jalan (road
map). Akses yang masih menjadi andalan warga jabodetabek, Commuter Line
kebetulan sudah bisa melayani trayek dari stasiun Maja – stasiun Serpong sampai
stasiun Tanah Abang.
 |
| Stasiun Maja setelah direnovasi beberapa waktu lalu. Foto: Facebook Citra Maja Raya |
Melewati
kurang belasan stasiun, perjalanan normal itu bisa ditempuh dengan waktu sekira
90 menit untuk sampai di Tanah Abang dengan biaya yang dirogoh tak lebih dari 7
ribu. Selain nyaman dan aman, Commuter Line ini dapat melayani sampai pukul 10
malam ini bisa menjadi moda andalan bagi yang sebelumnya awam dengan
transportasi kereta listrik ini.
 |
| Suasana di dalam stasiun Maja. Foto: Facebook Citra Maja Raya |
 |
| Suasana di dalam stasiun Maja. Foto: Facebook Citra Maja Raya |
 |
| Suasana peron di Stasiun Maja Foto: Facebook Citra Maja Raya |
Diwartakan Kompas.com sebelumnya, beberapa infrastruktur guna mendukung Maja sebagai kota baru publik
2035 tengah dipersiapkan perencanaannya oleh BPIW. Dalam rancangannya,
infrastruktur itu antara lain jalan mulai dari Pamulang-AEON BSD-Serpong-Setu-Parung
Panjang-Maja sepanjang 87 kilometer masih dalam kajian studi detail
engineering design.
Kepala
BPIW, Rido Matari Ichwan mengatakan bahwa tiga tol lainnya guna menunjang
konektivitas ke Maja masih dalam tahap persiapan lahan. Ketiga tol tersebut
adalah Kunciran-Serpong, Cilegon-Bojonegara, dan Serpong-Balaraja seksi I serta
Serpong-Legok seksi II.
Selain
pembangunan jalan darat, pembangunan infrastruktur lainnya adalah bendungan dan
sistem penyediaan air minum (SPAM). Keberadaan dua bendungan di sekitar Maja,
yakni Sindangheula dan Karian yang saat ini masih dalam tahap lanjutan
pembangunan juga diharapkan BPIW bisa segera selesai memberikan pasokan air ke
warga di Maja.
“Someone is sitting in the shade today because someone planted a tree a long time ago," - kata Warren Buffett
Kira-kira seperti itulah
ilustrasi yang paling tidak bisa menjadi second
opinion sebelum menentukan pilihan properti. Selain menjadi kebutuhan
primer (papan), tak ada salahnya rumah juga dijadikan alternatif lain buat berinvestasi
karena membeli rumah bukan hanya untuk dihuni melainkan juga merupakan sarana
investasi yang dapat dijaminkan dan hasilnya digunakan untuk membiayai kegiatan
usaha.
* Tulisan ini diikutsertakan dalam Citra Maja Raya Writing Competition 2016.
